Родился Кондратьев в совершенно бедной семье в Виленской губернии. Его сдали в военные кантонисты. Потом начальство перевело Кондратьева в фельдшерскую школу при Медико-хирургической академии в Петербурге, но вскоре её бросил. Он поступил в основанный выдающимся артистом Санкт-Петербургского Императорского Александринского театра Павлом Васильевым Виленский театр актёром, а потом стал писать пьесы. Так вошла в русскую литературу еще одна нелегкая судьба.
Жил и работал в Вильно, затем в Москве.
С 1870-х гг. состоял секретарём московских периодических изданий, свои стихи, рассказы, романы помещал в «Ремесленной газете», «Русской газете», «Новостях дня», в журналах «Московское обозрение», «Спутник», «Россия» и многих других. Отдельными изданиями в Москве выходили пьесы-шутки, драмы из народной жизни, исторические повести и драмы, поэмы. В песенный фольклор вошли романс «Эти очи – темны ночи», «Очаровательные глазки» и другие его песни и романсы. Предполагается, что ему принадлежит исходный текст русской народной песни «По диким степям Забайкалья». На тексты Кондратьева музыку писали Василий Андреевич Золотарёв и другие композиторы.
В 1872 году, будучи актёром труппы Народного театра А. Ф. Федотова, на устроенной в честь 200-летия со дня рождения Петра I Политехнической выставке в Москве получил за свою историческую драму «На Поволжье» Большую золотую медаль.
Кондратьев печатал романы («Салтычиха»), повести, драматические картины в стихах («Смерть Аттилы», «Пушкин у цыган», «Пир Стеньки Разина»), исторические очерки («Седая старина Москвы», стихи, переводы.
В литературных энциклопедиях о Кондратьеве ничего не говорится. Правда, все это романы-однодневки на потребу Никольского рынка в Москве. Издатели Никольского рынка выпускали книги буквально за несколько дней, но платили авторам очень мало. Бывало, рукопись романа покупалась за пять рублей. Знаменитый издатель И. Д. Сытин в воспоминаниях «Жизнь для книги» писал: «Каторжный труд этих литературных нищих никак не оплачивается: это скорее подаяние, чем литературный гонорар».
Был дружен с А. К. Саврасовым, Н. В. Успенским, В. А. Гиляровским, А. П. Чеховым, начинающим Левитаном, другими известными людьми того времени.
Иван Белоусов вспоминает:
Иван Евдокимов пишет:
Кондратьев жил "в конце Каланчевской улицы, недалеко от вокзалов, в мансарде".
Весной 1904 года Кондратьев был жестоко избит в пьяной драке и через несколько дней скончался на больничной койке.
Похоронен в Москве на Лазаревском кладбище.